Ley de arrendamientos urbanos

2009-06-10T10:29:00.000-07:00

Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.
(BOE 25.11.1994)

Modificado por:
• Ley 13/1996
• Ley 50/1998, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales,
Administrativas y de Orden Social.
• Ley 55/1999, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas
y del orden social.
• Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
Índice
• PREÁMBULO
• TÍTULO I. AMBITO DE LA LEY
• TÍTULO II. DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
• TÍTULO III. DE LOS ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE
VIVIENDA
• TÍTULO IV. DISPOSICIONES COMUNES
• TÍTULO V. PROCESOS ARRENDATICIOS
• DISPOSICIONES ADICIONALES.
• DISPOSICIONES TRANSITORIAS.
• DISPOSICIÓN DEROGATORIA UNICA.
• DISPOSICIONES FINALES.
PREÁMBULO
1. El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad
regulado por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,
aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.
Los principios que inspiraron la reforma de la ley arrendaticia llevada a cabo en 1964,
según reza la Exposición de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar el
movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del
país y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no llegó a
alcanzar sus objetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas. El citado
texto consagró, además, un régimen de subrogaciones, tanto inter vivos como mortis
causa, favorable a los intereses del arrendatario.
Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que la práctica ha puesto de
manifiesto que fomentaba escasamente la utilización del instituto arrendaticio.
Ante estas circunstancias, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de
Política Económica, introdujo dos modificaciones en la regulación del régimen de los
arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior
de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad para la transformación de
viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duración del contrato,
suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de
arrendamientos urbanos.
El Real Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que
la tendencia a la disminución en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba
produciendo a principios de la década de los ochenta se detuviera, aunque no ha
podido revertir sustancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo,
ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar
lugar a un fenómeno de contratos de corta duración. Esto a su vez ha producido un
movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto agravado
por simultaneidad en el tiempo con un período de elevación de los precios en el
mercado inmobiliario.
En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza
por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los
contratos celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985, que representan
aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y
un importante grado de rotación ocupacional por consecuencia de su generalizada
duración anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de
entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985. En general, se trata de contratos con
rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley
de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total, con rentas que se pueden calificar
como ineconómicas.
Las disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han convertido
el arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición en
propiedad en relación con la solución del problema de la vivienda. En este sentido, solo
un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en
régimen de alquiler.
Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el
mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda
orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de
reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y
adecuada.
La consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita
establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es
evidente que el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición suficiente
para potenciar la oferta en este sector, sí es una condición necesaria para que ello se
produzca.
La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara
diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a
cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas
subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas
normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia.
En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación
de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos
por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.
Además, la ley contiene una reforma parcial de la regulación de los procesos
arrendaticios y la modificación del régimen de los contratos actualmente en vigor.
2. La regulación de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas,
fundamentalmente en relación con su duración. En este sentido, se ha optado por
establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender que
un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades
familiares que les posibilita contemplar el arrendamiento como alternativa válida a la
propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno
para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sitúen
viviendas en este mercado.
Este plazo mínimo de duración se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre
la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta
alcanzar el mínimo de cinco años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un
plazo inferior.
Se introduce también en la ley un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como
mínimo el plazo de garantía de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo articulado
asimismo sobre períodos anuales, de tres años.
El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de
duración ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a
la necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de recuperar el uso de
la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador.
El establecimiento de un plazo de duración limitado permite mitigar el impacto que el
instituto de las subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En
la medida en que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la
vivienda arrendada sólo se mantiene hasta la terminación del plazo contractual, no
existe inconveniente en mantener dicho derecho en el ámbito mortis causa a favor de
aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario. Destaca como novedad
el reconocimiento de este derecho al conviviente more uxorio.
En relación con las subrogaciones inter vivos, sólo se reconoce su existencia previo
consentimiento escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una novedad en
casos de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad, separación o divorcio,
asignen la vivienda al cónyuge no titular. En estos casos, se reconoce ex lege a dicho
cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo que
restare de contrato.
El régimen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre
las partes para la determinación de la renta inicial tanto para los contratos nuevos
como para aquéllos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. Esto
asegurará, cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la
realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta por la
vía de las actualizaciones previstas. Ello puede ser así, dado que la norma establece un
mecanismo de actualización de rentas vinculado a las variaciones porcentuales que
pueda experimentar en un período anual el Índice de Precios al Consumo.
Por lo que se refiere a los derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en
líneas generales la regulación actual, sin introducir grandes novedades. Se exceptúa el
establecimiento de una previsión especial para arrendatarios afectados de minusvalías
o con personas minusválidas a su cargo, que pretendan efectuar modificaciones en la
finca arrendada que les permitan mejorar la utilización de la misma.
También se mantiene el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario
para el supuesto de enajenación de la vivienda arrendada durante la vigencia del
arrendamiento aunque referido a condiciones de mercado, por entenderse que
constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el arrendador
incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda.
Por último, por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la
libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se
consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento,
cualquier a que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando,
por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculación de
determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción. Este hecho
no sólo contribuye a reforzar las garantías de las partes, sino que incrementa la
información disponible para el Estado, permitiéndole el diseño y ejecución de aquellas
medidas que puedan contribuir a la mejora de la ordenación normativa y de la práctica
de los arrendamientos.
3. La Ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y
arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre
arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de
vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y
arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los
arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de
negocio y los asimilados a éstos.
Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección al
arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la
necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los
que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.
Para ello, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley
opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato,
configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un
amplio recurso al régimen del Código Civil.
Se regulan así, con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y
arrendatario, el régimen de obligaciones de conservación y obras, el derecho de
adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones mortis causa, aunque
limitadas al cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la actividad.
Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del
arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento,
deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna
forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela
obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y
de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a
trasladar su actividad.
4. La fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en
uso distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según sea
arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las
Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su
depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos
generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de
financiación de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de
mantenerse.
5. En la regulación de los procesos arrendaticios se establece que la competencia para
conocer de las controversias corresponde, en todo caso, al Juez de Primera Instancia
del lugar donde esté sita la finca urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la
competencia funcional por vía de sumisión expresa o tácita a Juez distinto.
Esto no obsta para recordar la posibilidad de que las partes en la relación jurídica
puedan pactar, para la solución de sus conflictos, la utilización del procedimiento
arbitral.
La tramitación de los procesos arrendaticios se defiere al juicio de cognición, haciendo
salvedad expresa de los supuestos de aplicación del juicio de desahucio y del juicio
verbal cuando se ejecuten, en este último caso, acciones para determinar rentas o
importes que corresponda abonar al arrendatario
Se regulan, asimismo, las condiciones en las que el arrendatario podrá enervar la
acción en los desahucios promovidos por la falta de pago de cantidades debidas por
virtud de la relación arrendaticia. Esta regulación matiza de forma significativa las
posibilidades de enervación y rehabilitación contenidas en el Texto Refundido de 1964.
En los supuestos de acumulación de acciones se ha establecido, junto a la regulación
tradicional, la posibilidad de acumulación que asiste a los arrendatarios cuando las
acciones ejercitadas se funden en hechos comunes y se dirijan contra el mismo
arrendador. También se permite a éste en los supuestos de resolución del contrato por
falta de pago, el ejercicio acumulado y simultáneo de la acción de resolución del
contrato y la reclamación de las cantidades adeudadas.
Por último, y como novedad más significativa de la ley en materia procesal, se
establece la regulación del recurso de casación en materia arrendaticia por entender
que la materia, dada su importancia y la trascendencia de los cambios normativos
que esta norma introduce, debe poder ser objeto de una doctrina jurisprudencial
elaborada en sede del Tribunal Supremo. Como notas más características del recurso
de casación pueden señalarse las siguientes: sólo serán susceptibles de dicho recurso
las sentencias dictadas en los procesos seguidos por los trámites del juicio de
cognición, siempre que las sentencias de primera y segunda instancia no sean
conformes, y la renta de los contratos se encuentre por debajo de los límites que por
ley se consagran.
6. Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta Ley, los
celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985 no presentan una especial
problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado
el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere. Por ello, estos
contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta
ahora lo venían estando. En ese momento, la nueva relación arrendaticia que se pueda
constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva normativa. De esta regulación no
quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de
1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar éste
del libre pacto entre las partes.
Por lo que se refiere a los contratos celebrados con anterioridad, la ley opta por una
solución que intenta conjugar el máximo de sencillez posible con un trato equilibrado
de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran. Por ello, se
introduce un planteamiento que mantiene el criterio de trato diferenciado entre los
contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgando
condiciones más suaves de modificación del arrendatario de vivienda que al de local de
negocio.
Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la
prórroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner
límite a la duración de esta prórroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la
relación arrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero esta modificación
se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de la medida tomando
en consideración la situación personal y familiar y la capacidad económica de los
arrendatarios.
En este sentido, en el arrendamiento de viviendas se opta por la supresión total de la
subrogación inter vivos, excepción hecha de la derivada de resolución judicial en
procesos matrimoniales y por la supresión gradual de los derechos de subrogación
mortis causa que el texto refundido de 1964 reconocía.
Como esta medida afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son
diferentes, arrendatarios titulares iniciales del contrato, arrendatarios en primera
subrogación y arrendatarios en segunda subrogación, la norma debe ofrecer
respuestas adecuadas para cada una de ellas. De ahí que la supresión de las
subrogaciones sea tanto más gradual cuanto mayor sea el contenido potencial de
derechos que la ley contempla para cada supuesto, a partir del principio general de
conservar al arrendatario actual y a su cónyuge el derecho a continuar en el uso de la
vivienda arrendada hasta su fallecimiento, allí donde este derecho les estuviera
reconocido por la legislación de 1964.
En cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las
rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los
contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no
repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la
última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata
sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total
en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de
menor nivel económico a que adapten sus economías a la nueva realidad.
En el caso de arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y media,
tres o tres veces y media el salario mínimo interprofesional en función del número de
personas que habiten en la vivienda arrendada, se excluye la revisión de las rentas
mandándose al Gobierno para que en el plazo de un año a partir de la entrada en
vigor de la ley configure un mecanismo de compensación de naturaleza fiscal para
aquellos arrendadores que no hayan podido, por las circunstancias antes señaladas
proceder a la actualización de las rentas.
Asimismo, se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el
Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos
de conservación de la finca arrendada y en el coste de los servicios y suministros de
que disfrute la vivienda arrendada, en estos tres últimos casos mediante la imputación
de sus importes a los arrendatarios.
En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un
calendario de resolución temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los
arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física de aquéllos en los
que sea una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí donde el
entramado organizativo sea más complejo.
Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación mortis
causa en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo
de la actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el
arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga
desarrollando en el local.
Para los arrendamientos de personas jurídicas se configuran plazos de resolución
tasados, entre cinco y veinte años, en función de la naturaleza y del volumen de la
actividad desarrollada en el local arrendado, configurándose un plazo de duración
breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un
potencial económico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones
de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones
arrendaticias.
En cuanto a la renta pagada en estos contratos, se reproduce el esquema de revisión
establecido para los arrendamientos de viviendas, graduando temporalmente el ritmo
de la revisión en función de las categorías antes expuestas.
Para favorecer la continuidad de los arrendatarios, la ley regula una figura de nueva
creación que es el derecho de arrendamiento preferente, que concede al arrendatario
un derecho preferente a continuar en el uso del local arrendado al tiempo de la
extinción del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones de mercado.
Asimismo, se estipula un derecho indemnizatorio en caso de no continuar en el uso del
local arrendado cuando otra persona, sea el propietario o sea un nuevo arrendatario,
pueda beneficiarse de la clientela generada por la actividad del antiguo arrendatario.
En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local de
negocio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio,
en materia de duración y de régimen de renta.
TÍTULO I.
AMBITO DE LA LEY
Artículo 1. Ámbito de aplicación
La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas
urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Artículo 2. Arrendamiento de vivienda
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una
edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de
vivienda del arrendatario.
2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al
mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias,
espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo
arrendador.
Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento
que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del
establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas
celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para
ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional,
recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los
celebren.
Artículo 4. Régimen aplicable
1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa
a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a los dispuesto en los apartados
siguientes de este artículo.
2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda
se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la
voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.
Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea
superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda
de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos
arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo
dispuesto en el Título II de la presente Ley y, supletoriamente, por las disposiciones
del Código Civil.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto
del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto
en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código
Civil.
4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley, cuando ello sea posible,
deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
Artículo 5. Arrendamientos excluidos
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta Ley:
a. El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y
funcionarios tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del
servicio que presten.
b. El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen,
que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
c. Los contratos en que arrendándose una finca con casa-habitación, sea el
aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial
del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación
aplicable sobre arrendamientos rústicos.
d. El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas
expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable
de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la
correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y
servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establece entre
cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada
caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.
TÍTULO II.
DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
CAPÍTULO I.
NORMAS GENERALES
Artículo 6. Naturaleza de las normas
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio
del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en
que la propia norma expresamente lo autorice.
Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda
El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no
tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su
cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del
arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente
frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo el
consentimiento escrito del arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento
cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la
finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo
pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del
arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al
arrendamiento.
CAPÍTULO II.
DE LA DURACIÓN DEL CONTRATO
Artículo 9. Plazo mínimo
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera
inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará
obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración
mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta
días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera
de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del
inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior. Corresponderá al
arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya
estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de
prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su
celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el
arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para
destinarla a vivienda permanente para sí.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el
arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el
uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con
indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el
momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una
cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.
Artículo 10. Prórroga del contrato.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo
cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al
menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el
contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres
años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación
a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar
el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional
al que estuviera sometido.
Artículo 11. Desistimiento del contrato.
En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario
desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el
correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el
arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una
mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los
períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la
indemnización.
Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del
arrendatario
1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de
él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el
arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.
2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que
manifieste su voluntad al respecto.
Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge del
arrendatario no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge
deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no
estuviera ya abonada.
3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento
o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que
conviviera con aquél, siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el
arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser
arrendatario.
Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al
pago de la renta correspondiente a dicho mes.
4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la
persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en
análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación
sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo
que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera
convivencia.
Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador
1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del
arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura
de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución
hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el
arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que
se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el
artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco
primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera
de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el
arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya
accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de
la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por
la duración pactada.
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario superficiario y cuantos tengan un
análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del
arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto
en la presente Ley.
3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya
concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el
Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya
creación sea imputable el verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no
renovación a que se refiere el artículo 9.1.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y
obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato,
aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado
por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del
artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el
arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años,
debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una
mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo
citado de cinco años, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el
arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo
que reste para el transcurso del plazo de cinco años.
Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del
arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda
arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 90 y 96
del Código Civil.
2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser
comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la
resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o
de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
Artículo 16. Muerte del arrendatario.
1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a. El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él
b. La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma
permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con
independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años
anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia
en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
c. Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento
estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido
habitualmente con él durante los dos años precedentes.
d. Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él
durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
e. Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en
la letra anterior.
f. Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran
una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación
de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan
convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas,
el arrendamiento quedará extinguido.
2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre
quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación
establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán
preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes,
tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo
sobre el medio hermano.
Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o
superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas
familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el
ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del
arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del
fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado,
indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de
prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se
produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario salvo los que renuncien a su
opción, notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al
fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres
meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes
sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá considerarles
deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan
su pretensión de subrogarse.
4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán
pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario,
cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del
arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el
fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.
CAPÍTULO III.
DE LA RENTA
Artículo 17. Determinación de la renta.
1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en
los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago
anticipado de más de una mensualidad de renta.
3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, o,
en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que
se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el
efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente
las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la
totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que
se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
Artículo 18. Actualización de la renta.
1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser
actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año
de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la
variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de
Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente
anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la
primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la
fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último
aplicado.
2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo
estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado
anterior.
3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel
en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el
porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la
oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al
Boletín Oficial en que se haya publicado.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago
precedente.
Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.
1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de
duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual
en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés
legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres
puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 por 100 de la renta vigente en aquel
momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas
obtenidas para la realización de la obra.
2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad
horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital
invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada
una de aquéllas.
En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal,
el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por
acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá
proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.
3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya
finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de
aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación, y aportando copias
de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.
1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento
del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean
susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus
accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que
correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos
serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de
dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la
Administración.
2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el
arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere al apartado anterior, con
excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un
porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta, conforme a
lo dispuesto en el artículo 18.1.
3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen
mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma
prevista en el artículo 17.4.
CAPÍTULO IV.
DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES.
Artículo 21. Conservación de la vivienda
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas
las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de
habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya
reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los
artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa
no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.
2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente
diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a
soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de
la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la
parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve
posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo,
a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por si mismo
o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa
comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño
inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda
serán de cargo del arrendatario.
Artículo 22. Obras de mejora
1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras
de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del
arrendamiento.
2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras, deberá notificar por
escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza,
comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha
notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten
o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá
en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán
comenzar las obras.
3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en
proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así
como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
Artículo 23. Obras del arrendatario
1. El arrendatario no podrá realizar, sin el consentimiento del arrendador, expresado
por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a
que se refiere el apartado 2, del artículo 2, o que provoquen una disminución en la
estabilidad o seguridad de la misma.
2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya
autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el
arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación
efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.
Si las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la
seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del
arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.
Artículo 24. Arrendatarios con minusvalía
1. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la
vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de
minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma
permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación
sexual, o a la de los familiares que con él convivan.
2. El arrendatario estará obligado al término del contrato, a reponer la vivienda al
estado anterior si así lo exige el arrendador.
Artículo 25. Derecho de adquisición preferente
1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de
adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados
siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un
plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en
forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás
condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento
ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior podrá el arrendatario ejercitar el
derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil,
cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella
cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio
efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El
derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a
la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de
las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de
copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier
otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el
convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de
celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas
arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar en sus respectivos casos, las
notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos
exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible
la adquisición deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de
falsedad en documento público.
6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás
objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se
refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición
preferente sólo sobre la vivienda.
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se
venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador
que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma
conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y
locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de
tanteo y retracto previstos en este artículo.
8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será
válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.
CAPÍTULO V.
DE LA SUSPENSIÓN, RESOLUCIÓN Y EXTINCIÓN DEL CONTRATO
Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda
Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras
acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario
la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización
del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del
contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el
cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con
lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil.
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las
siguientes causas:
a. La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo
pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b. La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c. El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d. La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no
consentidas por el arrendador, cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e. Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
f. Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la
necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la
viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes
causas:
a. La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere al
artículo 21.
b. La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la
utilización de la vivienda.
Artículo 28. Extinción del arrendamiento
El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas
contempladas en el presente Título, por las siguientes:
a. Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b. Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
TÍTULO III.
DE LOS ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA
Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada
El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones
del arrendador salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la
Ley Hipotecaria.
Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario
Lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta ley será también aplicable a los
arrendamientos que regula el presente Título. También lo será lo dispuesto en el
artículo 19, desde el comienzo del arrendamiento.
Artículo 31. Derecho de adquisición preferente
Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los
arrendamientos que regula este Título.
Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el
arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin
necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en
vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse
la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por
consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero
el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado
anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al
arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.
Artículo 33. Muerte del arrendatario
En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad
empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la
actividad, podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la
extinción del contrato.
La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses
siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.
Artículo 34. Indemnización al arrendatario
La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca
en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad
comercial de venta al público dará al arrendatario derecho a una indemnización a
cargo del arrendador siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses
de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un
mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de
mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto,
determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:
1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses
siguientes a la expiración del arrendamiento el ejercicio de la misma actividad a
la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del
traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con
respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida
durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del
arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el
arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la
misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la
indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con
un máximo de dieciocho mensualidades.
Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo
sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la
misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.
Artículo 35. Resolución de pleno derecho.
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en
las letras a), b) y e) del artículo 27.2 y por la cesión o subarriendo del local
incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.
TÍTULO IV.
DISPOSICIONES COMUNES
Artículo 36. Fianza.
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en
metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de
viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta
a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá
exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse
igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la
prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado
para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por
las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se
presumirá querido también para la actualización de la fianza.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del
arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves
por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el
arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza las Administraciones
Públicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las
Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, así
como los organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes públicos
dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus
respectivos presupuestos. (añadido por ley 13/1996)
Artículo 37. Formalización del arrendamiento.
Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del
contrato de arrendamiento.
En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la
finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas
que las partes hubieran libremente acordado.
TÍTULO V.
PROCESOS ARRENDATICIOS
Artículo 38. Competencia.
(Derogado por Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil)
Artículo 39. Procedimiento.
(Derogado por Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil)
Artículo 40. Acumulación de acciones.
(Derogado por Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil)
DISPOSICIONES ADICIONALES.
Primera. Régimen de las Viviendas de Protección Oficial en arrendamiento
1. El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial, que se
califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente Ley,
concluirá al transcurrir totalmente el período establecido en la normativa aplicable para
la amortización del préstamo cualificado obtenido para su promoción o, en caso de no
existir dicho préstamo, transcurridos veinticinco años a contar desde la fecha de la
correspondiente calificación definitiva.
2. La renta máxima inicial por metro cuadrado útil de las viviendas de protección oficial
a que se refiere el apartado anterior, será el porcentaje del precio máximo de venta
que corresponda de conformidad con la normativa estatal o autonómica aplicable.
3. En todo caso, la revisión de las rentas de las viviendas de protección oficial,
cualquiera que fuera la legislación a cuyo amparo estén acogidas, podrá practicarse
anualmente en función de las variaciones porcentuales del Índice Nacional General del
Sistema de Índices de Precios de Consumo.
4. Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir el coste real
de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador.
5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las
cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas
en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.
6. Lo dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a las viviendas de
promoción pública reguladas por el Real Decreto-Ley 31/1978.
7. Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación general en defecto de
legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la materia.
8. El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá
por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las
variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de
daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el
arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente ley, que se aplicará
íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones
particulares.
La excepción no alcanzará a las cuestiones de competencia y procedimiento en las que
se estará por entero a lo dispuesto en la presente Ley.
Segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria
1. El artículo 2 número 5 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero
de 1946, tendrá la siguiente redacción:
5. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y
subrogaciones de los mismos.
2. En el plazo de nueve meses desde la entrada en vigor de esta ley se establecerán
reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos
urbanos al Registro de la Propiedad.
Tercera. Depósito de fianzas
Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores
de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la parte en metálico
de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta Ley, sin devengo de interés, a
disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la
extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del
contrato, la Administración autonómica o el Ente Público competente no procediere a
la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal
correspondiente.
Cuarta. Ayudas para acceso a vivienda.
Las personas que, en aplicación de lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda
de la presente Ley, se vean privadas del derecho a la subrogación mortis causa que les
reconocía el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por
Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, serán sujeto preferente de los programas de
ayudas públicas para el acceso a vivienda, siempre que cumplan los requisitos en
cuanto a ingresos máximos que se establezcan en dichos programas.
Quinta. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil
1. El artículo 1563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado en la forma
siguiente:
1) El desahucio por falta de pago de las rentas, de las cantidades asimiladas o de las
cantidades cuyo pago hubiera asumido el arrendatario en el arrendamiento de
viviendas o en el arrendamiento de una finca urbana habitable en la que se realicen
actividades profesionales, comerciales o industriales, podrá ser enervado por el
arrendatario si en algún momento anterior al señalado para la celebración del juicio,
paga al actor o pone a su disposición en el Juzgado o notarialmente el importe de las
cantidades en cuya inefectividad se sustente la demanda y el de las que en dicho
instante adeude.
2) Esta enervación no tendrá lugar cuando se hubiera producido otra anteriormente, ni
cuando el arrendador hubiese requerido, por cualquier medio que permita acreditar su
constancia, de pago al arrendatario con cuatro meses de antelación a la presentación
de la demanda y éste no hubiese pagado las cantidades adeudadas al tiempo de dicha
presentación.
3) En todo caso, deberán indicarse en el escrito de interposición de la demanda las
circunstancias concurrentes que puedan permitir o no la enervación. Cuando ésta
proceda, el Juzgado indicará en la citación el deber de pagar o de consignar el importe
antes de la celebración del juicio.
2. Los recursos contra sentencias en las materias a que se refiere el artículo 38,
tendrán tramitación preferente tanto ante las Audiencias Provinciales, como ante los
Tribunales Superiores.
En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los
recursos de apelación y de casación, cuando procedan, si no acredita al interponerlos
tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar
adelantadas, o si no las consigna judicial o notarialmente.
Si el arrendatario no cumpliese lo anterior, se tendrá por firme la sentencia y se
procederá a su ejecución, siempre que requerido por el juez o tribunal que conozca de
los mismos no cumpliere su obligación de pago o consignación en el plazo de cinco
días.
También se tendrá por desierto el recurso de casación o apelación interpuesto por el
arrendatario, cualquiera que sea el estado en que se halle, si durante la sustanciación
del mismo dejare aquél de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. Sin
embargo, el arrendatario podrá cautelarmente adelantar o consignar el pago de varios
períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia.
En todo caso, el abono de dichos importes no se entenderá novación contractual.
3. El artículo 1687.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado de la forma
siguiente:
Artículo 1687.3
Las sentencias dictadas por las Audiencias en los juicios de desahucio que no tengan
regulación especial, salvo las dictadas en juicio de desahucio por falta de pago de la
renta, las dictadas en procesos sobre arrendamientos urbanos seguidos por los
trámites del juicio de cognición, en este último supuesto cuando no fuesen conformes
con la dictada en primera instancia, y las recaídas en los juicios de retracto, cuando en
todos los casos alcancen la cuantía requerida para esta clase de recursos en los
declarativos ordinarios.
No obstante, si se tratase de arrendamiento de vivienda bastará con que la cuantía
exceda de 1.500.000 pesetas.
Se entenderá que son conformes la sentencia de apelación y de primera instancia,
aunque difieran en lo relativo a la imposición de costas.
(Artículo redactado según Ley 50/1998, de 30 de diciembre.)
Sexta. Censo de Arrendamientos Urbanos
1. El Gobierno procederá, a través del Ministerio de Obras Públicas, Transportes y
Medio Ambiente, en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la presente
ley, a elaborar un censo de los contratos de arrendamiento de viviendas sujetos a la
presente ley subsistentes a su entrada en vigor.
2. Este censo comprenderá datos identificativos del arrendador y del arrendatario, de
la renta del contrato, de la existencia o no de cláusulas de revisión, de su duración y
de la fecha del contrato.
3. A estos efectos, los arrendadores deberán remitir, al Ministerio de Obras Públicas,
Transportes y Medio Ambiente, en plazo máximo de tres meses a partir de la entrada
en vigor de la Ley, los datos del contrato a que se refiere el párrafo anterior.
4. Los arrendatarios tendrán derecho a solicitar la inclusión en el censo a que se
refiere esta Disposición de sus respectivos contratos, dando cuenta por escrito al
arrendador de los datos remitidos.
5. El incumplimiento de la obligación prevista en el anterior apartado 3 privará al
arrendador que la hubiera incumplido del derecho a los beneficios fiscales a que se
refiere la Disposición Final Cuarta de la presente Ley.
Séptima. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje
Se añade al artículo 30 de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje, un número
3, cuyo contenido será el siguiente:
En los procedimientos arbitrales que traigan causa de contratos sometidos al régimen
jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a falta de pacto expreso de las partes,
los árbitros deberán dictar el laudo en el término de tres meses, contado como se
dispone en el número 1 de este artículo
Octava. Derecho de retorno
El derecho de retorno regulado en la Disposición Adicional Cuarta.3 del Texto
Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por el
Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, se regirá por lo previsto en esta
Disposición y en su defecto por las normas del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964.
Cuando en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias exigidas por el
Planeamiento Urbanístico, fuera necesario proceder a la demolición total o a la
rehabilitación integral con conservación de fachada o de estructura de un edificio, en el
que existan viviendas urbanas arrendadas sea cualquiera la fecha del arrendamiento,
el arrendatario tendrá derecho a que el arrendador de la citada finca le proporcione
una nueva vivienda de una superficie no inferior al 50 por 100 de la anterior, siempre
que tenga al menos 90 metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no
alcanzaba dicha superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en
el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.
Novena. Declaración de la situación de minusvalía
A los efectos prevenidos en esta ley, la situación de minusvalía y su grado deberán ser
declarados, de acuerdo con la normativa vigente, por los centros y servicios de las
Administraciones Públicas competentes.
Décima. Prescripción
Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de
arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada
en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción
previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el Código
Civil.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS.
Primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.
1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de
1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán
rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril,
sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato
en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto
4104/1964, de 24 de diciembre.
Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la Disposición
Transitoria Segunda.
La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil lo será por un plazo
de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de
esta Ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para
los arrendamientos de vivienda.
2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de
mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley, continuarán
rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril,
y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del
Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley
relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento
asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir
del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley.
Segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de
mayo de 1985
A) Régimen normativo aplicable
1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de
1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán
rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del Texto Refundido de la
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los
apartados siguientes de esta disposición transitoria.
2. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en el artículo 12, 15 y 24 de la
presente Ley.
3. Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24 del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el Capítulo VI del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de adjudicación
de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de
arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la
comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa
común adquirida por herencia o legado.
B) Extinción y subrogación
4. A partir de la entrada en vigor de esta Ley, la subrogación a que se refiere el
artículo 58 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 sólo
podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de
hecho o en su defecto de los hijos, que conviviesen con él durante los dos años
anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los
ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres
años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del
arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por
ciento, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado
cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.
No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese
hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación.
En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la
edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está
afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.
5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en el artículo 24.1 y 58
del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese
subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley,
sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su
defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen
convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del
arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por
ciento, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de
veinticinco años si esta fecha es posterior.
No se autorizan ulteriores subrogaciones.
6. Al fallecimiento de la persona que de acuerdo con el artículo 59 del Texto Refundido
de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ocupase la vivienda por segunda
subrogación no se autorizan ulteriores subrogaciones.
7. Los derechos reconocidos en los apartados 4 y 5 de esta Disposición al cónyuge del
arrendatario, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido
conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de
afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al
menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido
descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
8. Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la subrogación
prevista en los apartados 4 y 5 anteriores se hubiera producido a favor de hijos
mayores de sesenta y cinco años o que fueren perceptores de prestaciones públicas
por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o
gran invalidez el contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo subrogado.
9. Corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los
apartados 4, 5 y 7 de esta Disposición probar la condición de convivencia con el
arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda.
La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse
necesariamente en la vivienda arrendada.
Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4
a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas
en el artículo 16 de la presente Ley.
En ningún caso, los beneficiarios de una subrogación, podrán renunciarla a favor de
otro de distinto grado de prelación.
C) Otros derechos del arrendador
10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de
esta Ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:
1. En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se
determinará por capitalización al 4 por 100 de la renta devengada, siempre que
el resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de
valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el
Patrimonio.
2. Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre
Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no
estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada
vivienda.
3. Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación
necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso
convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del Texto Refundido de
la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas
siguientes:
1. Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada
por resolución judicial o administrativa firme.
En caso de ser varios los arrendatarios afectados la solicitud deberá
haberse efectuado por la mayoría de los arrendatarios afectados o, en
su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de
participación correspondientes a los pisos afectados.
2. Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o
ayudas públicas percibidos por el propietario.
3. Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero
correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años.
4. El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por
100 de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago.
En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida
en la regla anterior se repartirá entre éstos de acuerdo con los criterios
establecidos en el apartado 2 del artículo 19 de la presente Ley.
5. La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor
de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las
cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo
interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual.
4. Si el arrendador hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a lo
dispuesto en el artículo 108 antes citado, la repercusión se hará de forma
proporcional a la superficie de la finca afectada.
5. Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y
suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley.
Se exceptúa el supuesto de que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos
sean por cuenta del arrendador.
D) Actualización de la renta
11. La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo
requerimiento fehaciente al arrendatario.
Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en
vigor de la Ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato.
Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que aplique esta
actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la
actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva
de los índices determinantes de la cantidad notificada.
La actualización se desarrollará de acuerdo con las siguientes reglas:
1. La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento
deberá mantener durante cada una de las anualidades en que se desarrolle la
actualización, con la renta actualizada la misma proporción que el Índice
General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o que el Índice
General Nacional o Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de
la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Índice
correspondiente al mes anterior a la fecha de actualización.
En los arrendamientos de viviendas comprendidos en el artículo 6.2 del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 celebrados con
anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la
revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado Texto Refundido,
háyase o no exigido en su día por el arrendador, y como índice correspondiente
a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.
En los arrendamientos de viviendas no comprendidos en el artículo 6.2 del
citado Texto Refundido celebrados antes del 12 de mayo de 1956, se tomará
como renta inicial, la que se viniera percibiendo en el mes de julio de 1954, y
como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954.
2. De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con
arreglo a los dispuesto en la regla anterior o en la regla 5, sólo será exigible al
arrendatario el porcentaje que resulta de lo dispuesto en las reglas siguientes
siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el
arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la
renta.
En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda
resultase que la renta que estuviera pagando en ese momento fuera superior a
la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el
porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que
correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea
superior a la que estuviera pagando.
3. La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la
primera anualidad de la revisión.
Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la
repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros
a que se refiere el artículo 102 del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere
el artículo 107 del citado Texto legal.
4. A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que
corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el
arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce
meses anteriores por el Índice General del Sistema de Índices de Precios de
Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de
actualización en cuyo caso será éste de aplicación.
5. Cuando la renta actualizada calculada de acuerdo con lo dispuesto en la regla 1
sea superior a la que resulte de aplicar lo dispuesto en el párrafo siguiente, se
tomará como renta revisada esta última.
La renta a estos efectos se determinará aplicando sobre el valor catastral de la
finca arrendada vigente en 1994, los siguientes porcentajes:
o El 12 por 100, cuando el valor catastral derivara de una revisión que
hubiera surtido efectos con posterioridad a 1989.
o El 24 por 100 para el resto de los supuestos.
Para fincas situadas en el País Vasco se aplicará sobre el valor catastral
el porcentaje del 24 por 100; para fincas situadas en Navarra se aplicará
sobre el valor catastral el porcentaje del 12 por 100.
6. El inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo
fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales
siguientes a la recepción del requerimiento de éste, en cuyo caso la renta que
viniere abonando el inquilino hasta ese momento, incrementada con las
cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse anualmente con la
variación experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices
de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la
fecha de cada actualización.
Los contratos de arrendamientos respecto de los que el inquilino ejercite la
opción a que se refiere esta regla, quedarán extinguidos en un plazo de ocho
años, aún cuando se produzca una subrogación, contándose dicho plazo a
partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador.
7. No procederá la actualización de renta prevista en este apartado cuando la
suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con
él convivan habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los límites
siguientes:
Número de personas que convivan
en la vivienda arrendada
Límite en número de veces
el salario mínimo interprofesional
1 ó 2 2,5
3 ó 4 3
Más de 4 3,5
8. Los ingresos a considerar serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio
impositivo anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la
actualización de la renta.
9. En defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el
conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá
que procede la actualización pretendida.
10. En los supuestos en que no proceda la actualización, la renta que viniese
abonando el inquilino, incrementada en las cantidades asimiladas a ella, podrá
actualizarse anualmente a tenor de la variación experimentada por el Índice
General de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a
la fecha de cada actualización.
11. La actualización de renta cuando proceda, se realizará en los plazos siguientes:
a. En diez años, cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el
arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la
vivienda arrendada no exceda de 5,5 veces el Salario Mínimo
Interprofesional.
En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán los
siguientes:
Período anual de
actualización a partir de la
entrada en vigor de la Ley
Porcentaje exigible de
la renta actualizada
1 10 %
2 20 %
3 30 %
4 40 %
5 50 %
6 60 %
7 70 %
8 80 %
9 90 %
10 100 %
b. En cinco años, cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces
el Salario Mínimo Interprofesional.
En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán el
doble de los indicados en la letra a) anterior.
12. Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los
arrendamientos de vivienda en los números 1 y 4 del artículo 100 del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de
mayo de 1985
A) Régimen normativo aplicable
1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo
de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán
rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las
modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.
B) Extinción y subrogación
2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley se encuentren
en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en
los apartados 3 a 4 siguientes.
3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su
jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma
actividad desarrollada en el local.
En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse
subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran
transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el
contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el
local. En este caso el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar
veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley.
La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar
cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo
con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera
producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado
artículo 60.
El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local
de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos.
Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años
a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el
momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la
aprobación de la ley.
Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley se hubiera
producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado
se incrementarán en cinco años.
Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a
que se refiere el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1964.
4. Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica
se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes:
1. Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades
comerciales, en veinte años.
Se consideran actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la
División 6 de la Tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas.
Se exceptúan los locales cuya superficie sea superior a 2.500 m2, en cuyo caso,
la extinción se producirá en cinco años.
2. Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas de
aquellas a las que se refiere la regla 1 a las que correspondan cuotas según las
Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas:
o De menos de 85.000 ptas., en 20 años
o Entre 85.001 y 130.000 ptas., en 15 años
o Entre 130.001 y 190.000 ptas., en 10 años
o De más de 190.000 ptas., en 5 años
Las cuotas que deben ser tomadas en consideración a los efectos dispuestos en el
presente apartado son las cuotas mínimas municipales o cuotas mínimas según tarifa,
que incluyen, cuando proceda, el complemento de superficie, correspondientes al
ejercicio 1994. En aquellas actividades a las que corresponda una bonificación en la
cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas, dicha bonificación se aplicará a la
cuota mínima municipal o cuota mínima según tarifa a los efectos de determinar la
cantidad que corresponda.
Los plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir de la entrada en vigor
de la presente Ley. Cuando en los diez años anteriores a dicha entrada en vigor se
hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de los
contratos se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha del traspaso la de la
escritura a que se refiere el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos.
Cuando en un local se desarrollen varias actividades a las que correspondan distintas
cuotas, sólo se tomará en consideración a los efectos de este apartado la mayor de
ellas.
Incumbe al arrendatario la prueba de la cuota que corresponde a la actividad
desarrollada en el local arrendado. En defecto de prueba, el arrendamiento tendrá la
mínima de las duraciones previstas en el párrafo primero.
5. Los contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, no
haya transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato, durarán el tiempo
que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este período de tiempo sea inferior
al que resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4 el arrendatario podrá
hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas.
En los casos previstos en este apartado y en el apartado 4, la tácita reconducción se
regirá por lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil y serán aplicables al
arrendamiento renovado las normas de la presente Ley relativas a los arrendamientos
de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda.
C) Actualización de la renta
6. A partir de la entrada en vigor de la presente Ley, en la fecha en que se cumpla
cada año de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de
negocio podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento
fehaciente al arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
1. La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento
deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Índice
General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o que el Índice
General Nacional o Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de
la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Índice
correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización.
En los contratos celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará
como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado
Texto Refundido, háyase o no exigido en su día por el arrendador, y como
índice correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.
2. De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con
arreglo a lo dispuesto en la regla anterior, sólo será exigible al arrendatario el
porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas
siguientes en función del período de actualización que corresponda, siempre
que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario
en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.
En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda
resultase que la renta que estuviera cobrando en ese momento fuera superior a
la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el
porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que
correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea
superior a la que estuviera cobrando sin la actualización.
3. En los arrendamientos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el
apartado 4, un período de extinción de cinco o diez años, la revisión de renta
se hará de acuerdo con la tabla siguiente:
Actualización a partir
entrada en vigor de la Ley
Porcentaje exigible de
la renta actualizada
1 10 %
2 20 %
3 35 %
4 60 %
5 100 %
4. En los arrendamientos comprendidos en el apartado 3, y en aquellos a los que
corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de
extinción de quince o veinte años, la revisión de la renta se hará con arreglo a
los porcentajes y plazos previstos en la regla 9, a) del apartado 11 de la
disposición transitoria segunda.
5. La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la
primera anualidad de revisión.
Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la
repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros
a que se refiere el artículo 102 del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere
el artículo 107 del citado Texto Legal.
6. A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que
corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el
arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce
meses anteriores por el Índice General del Sistema de Índices de Precios de
Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de
actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.
7. Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los
arrendamientos de locales de negocio en el número 1 del artículo 100 del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
8. Para determinar a estos efectos la fecha de celebración del contrato, se
atenderá a aquélla en que se suscribió, con independencia de que el
arrendatario actual sea el originario o la persona subrogada en su posición.
7. El arrendatario podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1, 5
y 6 del apartado anterior en la primera renta que corresponda pagar, a partir del
requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia.
En este supuesto, el plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los plazos
previstos en el apartado 4, se incrementarán en cinco años.
Lo dispuesto en el párrafo anterior será también de aplicación en el supuesto en que la
renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera
mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7
8. La revisión de la renta prevista para los contratos a que se refiere el apartado 3 y
para aquellos de los contemplados en el apartado 4 que tengan señalado un período
de extinción de quince a veinte años, no procederá cuando el arrendatario opte por la
no aplicación de la misma.
Para ello, el arrendatario deberá comunicar por escrito al arrendador su voluntad en un
plazo de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste para
la revisión de la renta.
Los contratos de arrendamiento respecto de los que el arrendatario ejercite la opción
de no revisión de la renta, se extinguirán cuando venza la quinta anualidad contada a
partir de la entrada en vigor de la presente Ley.
D) Otros derechos del arrendador
9. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de
esta ley, y hasta que se produzca la extinción del mismo, será también de aplicación a
estos contratos lo previsto en el apartado 10 de la disposición transitoria segunda.
E) Otros derechos del arrendatario
10. El arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a
dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del
arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo,
cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad
afín a la que aquél ejercitaba. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas
para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad
que ejerció el arrendatario.
11. Extinguido el contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto en los apartados
precedentes, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local
arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto
arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del
arrendamiento.
A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su
propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las
condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo
arrendatario.
El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones
ofrecidas, deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días naturales a
contar desde el siguiente al de la notificación, procediendo en este plazo a la firma del
contrato.
El arrendador, transcurrido el plazo de treinta días naturales desde la notificación sin
que el arrendatario hubiere procedido a firmar el contrato de arrendamiento
propuesto, deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de ciento
veinte días naturales a contar desde la notificación al arrendatario cuyo contrato se
extinguió.
Si el arrendador no hubiese hecho la notificación prevenida u omitiera en ella
cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta pactada, la
persona del nuevo arrendatario o las restantes condiciones esenciales del contrato,
tendrá derecho el arrendatario cuyo contrato se extinguió a subrogarse, por ministerio
de la ley, en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de sesenta días naturales
desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo
contrato celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para ejercitar la acción de
desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acción de retracto.
El arrendador está obligado a remitir al arrendatario cuyo contrato se hubiera
extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la extinción,
en el plazo de quince días desde su celebración.
El ejercicio de este derecho preferente será incompatible con la percepción de la
indemnización prevista en el apartado anterior, pudiendo el arrendatario optar entre
uno u otro.
12. La presente disposición transitoria se aplicará a los contratos de arrendamiento de
local de negocio para oficina de farmacia celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y
que subsistan el 31 de diciembre de 1999.
(Apartado redactado según Ley 55/1999, de 29 de diciembre.)
Cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados al inquilinato celebrados con
anterioridad al 9 de mayo de 1985.
1. Los contratos asimilados a los de inquilinato a que se refiere el artículo 4.2 del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y los asimilados a los de local
de negocio a que se refiere el artículo 5.2 del mismo Texto Legal, celebrados antes del
9 de mayo de 1985 y que subsisten en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley,
continuarán rigiéndose por las normas del citado Texto Refundido que les sean de
aplicación, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta
disposición transitoria.
2. Los arrendamientos asimilados al inquilinato se regirán por lo estipulado en la
Disposición Transitoria Tercera. A estos efectos, los contratos celebrados por la Iglesia
Católica y por Corporaciones que no persigan ánimo de lucro, se entenderán
equiparados a aquellos de los mencionados en la regla 2 del apartado 4 a los que
corresponda un plazo de extinción de quince años. Los demás se entenderán
equiparados a aquéllos de los mencionados en la citada regla 2 a los que corresponda
un plazo de extinción de diez años.
3. Los arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regirán por lo estipulado
en la Disposición Transitoria Tercera para los arrendamientos de local a que se refiere
la regla 2 del apartado 4 a los que corresponda una cuota superior a 190.000 pesetas.
4. Los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades
profesionales se regirán por lo dispuesto en el apartado anterior.
Quinta. Arrendamientos de Viviendas de Protección Oficial
Los arrendamientos de Viviendas de Protección Oficial que subsistan a la entrada en
vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por la normativa que les viniera siendo
de aplicación.
Sexta. Procesos judiciales.
1. El Título V de la presente Ley será aplicable a los litigios relativos a contratos de
arrendamiento de finca urbana que subsistan a la fecha de entrada en vigor de esta
ley.
2. Se exceptúa lo establecido respecto al valor de la demanda y a la conformidad de
las sentencias, que será inmediatamente aplicable a los recursos de casación en los
litigios sobre contratos de arrendamiento de local de negocios en los que la sentencia
de la Audiencia Provincial se haya dictado después de la entrada en vigor de la
presente Ley.
DISPOSICIÓN DEROGATORIA UNICA. Disposiciones que se derogan.
Quedan derogados, sin perjuicio de lo previsto en las Disposiciones Transitorias de la
presente Ley, el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el
Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, los artículos 8 y 9 del
Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, y
cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en esta
Ley.
También queda derogado el Decreto de 11 de marzo de 1949. Esta derogación
producirá sus efectos en el ámbito territorial de cada Comunidad Autónoma cuando se
dicten las disposiciones a que se refiere la Disposición Adicional Tercera de la presente
Ley.
DISPOSICIONES FINALES.
Primera. Naturaleza de la Ley.
La presente Ley se dicta al amparo del artículo 149.1.8 de la Constitución.
Segunda. Entrada en vigor
Esta ley entrará en vigor el día 1 de enero de 1995.
El apartado 3 de la Disposición Transitoria Segunda entrará en vigor el día siguiente al
de la publicación de la presente Ley en el Boletín Oficial del Estado.
Los traspasos de local de negocio producidos a partir de la fecha señalada en el
párrafo anterior se considerarán producidos a partir de la entrada en vigor de la Ley.
Tercera. Publicación por el Gobierno de los Índices de Precios al Consumo a que se
refiere esta Ley
El Gobierno en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la presente Ley,
publicará en el Boletín Oficial del Estado una relación de los Índices de Precios al
Consumo desde el año 1954 hasta la entrada en vigor de la misma.
Una vez publicada la relación a que se refiere el párrafo anterior, el Instituto Nacional
de Estadística, al anunciar mensualmente las modificaciones sucesivas del Índice de
Precios al Consumo, hará constar también la variación de la proporción con el índice
base de 1954.
Cuarta. Compensaciones por vía fiscal
El Gobierno procederá, transcurrido un año a contar desde la entrada en vigor de la
Ley, a presentar a las Cortes Generales un proyecto de ley mediante el que se arbitre
un sistema de beneficios fiscales para compensar a los arrendadores, en contratos
celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor
de la Ley, mientras el contrato siga en vigor, cuando tales arrendadores no disfruten
del derecho a la revisión de la renta del contrato por aplicación de la regla 7 del
apartado 11 de la Disposición Transitoria Segunda de esta Ley.
Por tanto, mando a todos los españoles, particulares y autoridades que guarden y
hagan guardar esta Ley.
Madrid, 24 de noviembre de 1994.
- Juan Carlos R. -
El Presidente del Gobierno,
Felipe González Márquez

LEY ARRENDAMIENTOS URBANOS

Ley de arrendamientos urbanos